Ａ 経営のコンセプト
マンション経営は、
１．入居者への快適な住空間を提供すること。
２．キャッシュフローを良くすること。
Ｂ 建物の管理・サービス
１．快適な住空間の提供････入居者の満足感を高める。
①週６日半日づつ管理人による清掃
②定期清掃
③生け花は週１回活き替え
④庭木、植栽は年２回手入れ
⑤経年劣化した部分の補修・塗装・交換
常時すること
◎蛍光灯等の球切れは直ぐ交換する
◎ポストの書体は揃える
◎はみ出した広告は抜く
◎マットはきちんと敷く
Ｃ 時代に即した設備投資・・・・賃料をなるべく下げない。
例えば、
宅配ＢＯＸの設置、防犯カメラの設置、ウォシュレットの設置、
錠前を新製品に交換、ＩＨクッキングヒーターの導入、セラミック活水器の設置、
キッチン網戸の設置、光ファイバーの導入、エアコンを１台から２台に増設、
インターホンをカラーＴＶ付ドアホンに交換、１階居室用窓ガラスに防犯フィルムを
貼付・・・・・・・・・など。
Ｄ 優良入居者の確保・・・・・滞納をできるだけ発生させない。
Ｅ 入居中の専有部分の修理費用は竣工時より全額オーナー負担
◎入居者が入れ替わると誰の責任か判断が難しい。トラブルは避けたい。
◎修理がスピーディーにできる
◎１４年平均でみると、収入の０．５％位
◎どうせするなら気持ちよく！
Ｆ 竣工１０年サービス
◎長期優良入居者を対象
◎入居者への感謝の気持ち
◎実施内容
・ ＩＨクッキングヒーターへの交換
・ ＬＤＫのクロス貼り替え
・ クリーニング（キッチン、バスルーム、トイレ、窓ガラス、網戸、エアコン）
費用は家賃の１／４ ～ １／２ 程度
Ｇ 損益（節税）より、キャッシュフローを重視
◎帳簿上の利益と現金収入とは違う
◎節税は手段であって、目的ではない。
◎減価償却費と元金返済の関係
・ 修繕費や支払利息は現金もでるが経費となる。
・ 原価償却費は現金が出ていかないが経費となる。
・ 元金返済額は現金が出ていくのに経費とならない。
従って、２つがクロス（逆転）した後から返済の終わるまでは帳簿上の利益は
ますます増加し、逆に現金の支出が増える。
いつクロス（逆転）するか把握することが大切である。
キャッシュフロー重視の経営を心がけることが大切。
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アパート満室経営物語